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餘豐慧房價下跌50%銀行能扛住 地方債威脅最大
房價下跌50%，銀行能扛住嗎
□餘豐慧
美國的彼得森研究所近日發佈研報稱，縱使房價下跌50%，中國商業銀行仍能像21世紀前十年那樣持續相對常態化運營。
近年來中國房地產受到世界經濟研究機構的廣泛關註。尤其在中國各地房價下行、房地產行業進入轉折期後，為瞭探求我國因銀行壞賬大增、信貸違約加劇進而引爆金融風險的可能性，各大國際機構都在緊密跟蹤我國的房地產業。在國際國內都擔心、懼怕我國房價大幅度下挫進而導致經濟、金融風險的時候，美國兩大智庫之一的彼得森研究所卻得出上述結論，根據何在呢？
彼得森研究所的第一個根據是交行那份結論為縱使房價下跌30%，其對銀行業不良貸款率甚至不會產生太大影響的研究報告。交行報告說，縱使房價下跌40%至50%，不良貸款率也將僅增長3.8至5.6個百分點。第二個依據，是目前中國商業銀行不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%，不良貸款率不過將達到6.6%。
那麼，假如房價真下跌50%，那對中國銀行業影響到底有多大？會否爆發銀行業的全面危機呢？回答這個疑問，需要用數據來作具體分析。
央行最新數據顯示，3月末，房產開發貸款餘額3.78萬億元。地產開發貸款餘額1.12萬億。個人購房貸款餘額10.29萬億。保障性住房開發貸款餘額7783億元。四項合計，截至目前房地產貸款總額為15.97萬億。截至3月末人民幣各項貸款餘額74.91 萬億，房地產貸款占比為21.3%。也就是說，理論上說，若房地產貸款"全軍覆沒"，僅能影響銀行全部貸款資產的兩成而已。
再仔細分析房地產貸款結構，其影響應該很有限。在15.97萬億元的房地產貸款中，個人購房貸款餘額10.29萬億元，占房地產貸款總額比例64.4%，占各項貸款總額比例13.7%。這些貸款中首套房的首付比例為30%、第二套以上住房首付款比例為60%。也就是說，當房價下跌超過30%時就會開始侵蝕首套房貸款本金；當房價下跌60%時，就會侵蝕第二套以上住房貸款的本金。而作為首套的自住型住房對房價漲跌並不敏感，就是說購房者從購房那天起歸還貸款就沒有考慮房價的漲跌，即：房價漲跌不會影響自住戶歸還貸款。
第二套以上住房購置是改善型、投資投機性的，對價格漲跌變動極為敏感，一旦價格跌破首付款比例，銀行貸款本息就將遭遇風險。但是，第二套以上住房最低首付款比例為60%，隻要跌破60%，銀行貸款本息就將受到威脅。這就是說房價下跌50%對個人購房的10.29萬億元貸款影響沒有想象的血本無歸那樣大。這一點與美國有很大不同。美國次貸危機爆發的原因之一，就是許多住房抵押貸款是零首付。在那種情況下，隻有房價上漲才能保證銀行貸款安全；隻要房價下跌，貸款風險立馬顯露。
無疑，房價若下跌50%，對於3.78萬億房產開發貸款和1.12萬億地產開發貸款共計4.9萬億元貸款，將帶來較大風險。不過，這兩項貸款占全部人民幣貸款餘額74.91萬億比例僅6.5%，即使全部形成不良貸款，也僅增加不良貸款率6.5%。如果60%形成不良貸款即3萬億，增加不良率為3.9%。這麼看來，交行和彼得森研究所研究結論是可靠的。
其實，房價較大幅度下跌對銀行貸款造成的最大威脅，不在統計范圍內的房地產數據而在涉房貸款上，即利用房產、地產、房地產作為抵押品的貸款。這包括兩大部分：企業貸款和地方融資平臺貸款。威脅最大的是17.8萬億地方融資平臺貸款。這部分貸款大多是利用土地抵押的。目前，房價下跌效應已傳遞到瞭土地市場，近期"地王"銷聲匿跡就是例證。房價一旦暴跌必將使得地價大幅度下降，進而使得地方政府土地出讓金大幅度縮水，最終威脅到17.8萬億元中13萬億元的銀行貸款。對此，政府和商業銀行不能不高度警惕。
綜上所述，我國房地產貸款中個人購房貸款占64.4%，而個人購房貸款首付款比例很高、貸款比例較低，這就決定瞭房價下跌對銀行貸款質量的影響是有限的。因此，目前不應懼怕房價走低。各地房價若能徹底回歸理性，能促進中國經濟結構調整轉型，消除經濟金融運行中的泡沫風險隱患，從根本上說對中國經濟和民生都有利。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-29/09344102461.shtml
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